Hamburg gehört auch 2026 zu den teuersten Immobilienstandorten Deutschlands. Gleichzeitig hat sich der Markt nach der starken Korrektur der Jahre 2022 und 2023 wieder stabilisiert. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser ziehen vielerorts wieder leicht an, während die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt.
Besonders groß sind die Unterschiede innerhalb der Hansestadt: Während Eigentumswohnungen in einigen südlichen Stadtteilen für deutlich unter 5.000 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, kosten hochwertige Wohnungen in HafenCity, Rotherbaum oder Harvestehude ein Vielfaches davon.
Auch bei den Mieten zeigt sich ein erhebliches Gefälle. Dabei ist wichtig, zwischen dem amtlichen Mietenspiegel und aktuellen Angebotsmieten zu unterscheiden. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 weist eine mittlere Nettokaltmiete von 9,94 Euro pro Quadratmeter aus. Aktuelle Angebotsmieten liegen dagegen deutlich höher.
Immobilienmarkt Hamburg 2026: Die wichtigsten Zahlen
Der aktuelle LBS-Immobilienmarktatlas 2026 zeigt für Hamburg weiterhin ein hohes Preisniveau.
Bei Bestandswohnungen lag der durchschnittliche Preis bei rund 6.278 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Noch teurer sind Neubauwohnungen: Hier wurden im Durchschnitt rund 8.660 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Plus von 1,1 Prozent. Über fünf Jahre betrachtet beträgt der Anstieg sogar rund 31,2 Prozent.
Bei Häusern lag der durchschnittliche Angebotspreis 2026 bei rund 5.139 Euro pro Quadratmeter im Bestand und 5.698 Euro im Neubau.
Hamburg Immobilienpreise 2026 im Überblick
| Immobilienart | Durchschnittlicher Preis |
|---|---|
| Bestandswohnung | ca. 6.278 €/m² |
| Neubauwohnung | ca. 8.660 €/m² |
| Bestandshaus | ca. 5.139 €/m² |
| Neubauhaus | ca. 5.698 €/m² |
| Bestandswohnungen Umland | ca. 3.268 €/m² |
| Neubauwohnungen Umland | ca. 5.111 €/m² |
Die Zahlen stammen aus dem LBS-Immobilienmarktatlas 2026 und beziehen sich auf Angebotsdaten beziehungsweise den dort ausgewerteten Marktzeitraum.
Kaufpreise steigen wieder
Nach der deutlichen Abkühlung des Immobilienmarktes haben sich die Preise inzwischen stabilisiert.
Der LBS-Immobilienmarktatlas 2026 kommt zu dem Ergebnis, dass es im untersuchten Hamburger Marktsegment keinen generellen Preisrückgang gab. Bestandswohnungen verteuerten sich um 4,0 Prozent, Neubauwohnungen um 1,1 Prozent. Bei Häusern fiel die Entwicklung moderater aus.
Damit unterscheidet sich der Immobilienmarkt 2026 deutlich von der Phase nach dem Zinsanstieg.
Die Nachfrage ist wieder stärker, gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt. Vor allem in gefragten Stadtteilen entsteht dadurch weiterhin ein erheblicher Preisdruck.
Hamburg ist kein einheitlicher Immobilienmarkt
Wer von „dem Hamburger Immobilienpreis“ spricht, vereinfacht die Situation stark.
Zwischen HafenCity und Marmstorf, zwischen Harvestehude und Neuenfelde oder zwischen Rotherbaum und Jenfeld liegen enorme Preisunterschiede.
Das gilt sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Häuser.
Die LBS nennt beispielsweise für eine 80-Quadratmeter-Bestandswohnung je nach Stadtteil eine Spanne von etwa 245.000 Euro bis knapp 1 Million Euro.
Das entspricht einem Preisunterschied von mehr als 700.000 Euro für eine Wohnung mit exakt derselben Wohnfläche.
Die teuersten Stadtteile Hamburgs
Besonders teuer sind die klassischen Premiumlagen rund um die Außenalster und an der Elbe sowie die moderne HafenCity.
HafenCity
Die HafenCity gehört weiterhin zu den teuersten Wohnlagen Hamburgs.
Bei Bestandswohnungen wurden 2026 laut LBS Preise von beinahe 12.500 Euro pro Quadratmeter genannt. Bei Neubauwohnungen lagen die Spitzenwerte sogar bei mehr als 13.000 Euro pro Quadratmeter.
Im Premiumsegment können die tatsächlichen Preise noch deutlich höher liegen. Marktanalysen nennen für einzelne hochwertige Objekte in der HafenCity Spitzenwerte von bis zu rund 26.000 Euro pro Quadratmeter.
Damit gehört die HafenCity zu den teuersten Wohnstandorten Deutschlands.
Rotherbaum
Auch Rotherbaum spielt in der Hamburger Luxusliga ganz oben mit.
Bei Neubauwohnungen wurden zuletzt Spitzenpreise von fast 20.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
Im Premiumsegment wurden sogar deutlich höhere Angebotspreise registriert. Allerdings handelt es sich bei solchen Spitzenwerten um einzelne hochwertige Objekte und nicht um einen Durchschnitt für den gesamten Stadtteil.
Harvestehude
Harvestehude gehört ebenfalls zu den teuersten Wohnlagen Hamburgs.
Bei Bestandshäusern wurden laut LBS Preise von bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
Die Nachfrage wird hier insbesondere durch die Nähe zur Außenalster, repräsentative Altbauten, große Grundstücke und eine sehr begrenzte Zahl verfügbarer Immobilien geprägt.
Die günstigeren Stadtteile
Deutlich niedriger liegen die Preise in einigen Stadtteilen südlich der Elbe sowie in Teilen des Hamburger Ostens.
Die LBS nennt beispielsweise Marmstorf als einen der günstigsten Standorte für Bestandswohnungen. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung mussten dort durchschnittlich etwa 245.000 Euro kalkuliert werden.
Auch Stadtteile wie Neuenfelde, Hausbruch, Wilhelmsburg, Harburg oder Teile von Bergedorf liegen bei vergleichbaren Immobilien häufig deutlich unter dem Preisniveau der innerstädtischen Premiumlagen.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass Immobilien dort generell „billig“ sind. Hamburger Immobilienpreise bleiben auch in günstigeren Stadtteilen im bundesweiten Vergleich hoch.
Quadratmeterpreise nach ausgewählten Stadtteilen
Für eine Orientierung lassen sich die aktuellen Marktdaten zu folgenden Preisregionen zusammenfassen. Wichtig: Die Werte sind Richtwerte beziehungsweise Angebots- und Marktspannen, keine amtlichen Durchschnittswerte für jede einzelne Immobilie.
| Stadtteil | Eigentumswohnungen: grobe Marktspanne 2026 | Einordnung |
|---|---|---|
| HafenCity | ca. 10.000–13.000+ €/m² | sehr teuer |
| Rotherbaum | ca. 9.000–20.000 €/m² | Premium |
| Harvestehude | ca. 8.000–18.000 €/m² | Premium |
| Eppendorf | ca. 7.000–12.000 €/m² | sehr teuer |
| Winterhude | ca. 6.500–10.000 €/m² | teuer |
| Eimsbüttel | ca. 6.000–9.000 €/m² | teuer |
| Ottensen | ca. 6.000–9.000 €/m² | teuer |
| Altona | ca. 6.000–9.000 €/m² | teuer |
| Barmbek | ca. 4.800–7.000 €/m² | mittleres bis gehobenes Niveau |
| Wandsbek | ca. 4.500–6.500 €/m² | mittleres Niveau |
| Harburg | ca. 3.800–5.500 €/m² | vergleichsweise günstiger |
| Marmstorf | ca. 3.000–5.000 €/m² | vergleichsweise günstig |
Diese Tabelle dient ausschließlich der groben Markt-Orientierung. Tatsächliche Preise hängen unter anderem von Baujahr, Wohnfläche, energetischem Zustand, Etage, Ausstattung, Mikrolage und Grundstück ab. Die LBS weist ausdrücklich darauf hin, dass bei kleinen Angebotszahlen einzelner Stadtteile nur eingeschränkt Aussagen über den gesamten Stadtteil möglich sind.
Neubau ist erheblich teurer als Bestand
Ein wesentlicher Faktor auf dem Hamburger Wohnungsmarkt ist der Unterschied zwischen Neubau und Bestand.
Eine Neubauwohnung kostete 2026 durchschnittlich etwa 8.660 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung entspricht das einem Kaufpreis von rund 693.000 Euro – vor Kaufnebenkosten.
Eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Bestandswohnung auf Basis von 6.278 Euro pro Quadratmeter kommt dagegen auf etwa 502.000 Euro.
Der Unterschied beträgt somit rechnerisch rund 191.000 Euro.
In Premiumlagen kann die Differenz noch wesentlich größer sein.
Was kostet ein Haus in Hamburg?
Auch bei Einfamilienhäusern ist die Preisspanne enorm.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Bestandshaus lag laut LBS 2026 bei rund 5.139 Euro. Neubauhäuser kosteten im Durchschnitt etwa 5.698 Euro pro Quadratmeter.
Für ein 150-Quadratmeter-Haus ergibt das überschlägig:
- Bestand: etwa 771.000 Euro
- Neubau: etwa 855.000 Euro
Diese Rechnung ist allerdings nur eine grobe Orientierung. Bei Häusern spielt der Grundstückswert eine besonders große Rolle. Deshalb können zwei vergleichbare Gebäude mit ähnlicher Wohnfläche aufgrund der Grundstücksgröße und Lage völlig unterschiedliche Preise erzielen.
Harvestehude, Nienstedten und Eppendorf: Luxusmarkt
Hamburg besitzt einen ausgesprochen starken Premiumimmobilienmarkt.
2025 wurden laut einer Auswertung von Dahler 312 Eigentumswohnungen mit Preisen von mindestens 10.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Das waren fast 12 Prozent mehr als 2024.
Zusätzlich wechselten 356 Ein- und Zweifamilienhäuser für mehr als eine Million Euro den Besitzer.
Die teuerste Eigentumswohnung wurde für 13,5 Millionen Euro in Harvestehude verkauft. Beim Quadratmeterpreis erreichte eine Wohnung in Rotherbaum sogar 36.971 Euro pro Quadratmeter.
Diese Zahlen zeigen, wie weit das obere Ende des Hamburger Immobilienmarktes vom Durchschnitt entfernt ist.
Mieten in Hamburg 2026: Zwei verschiedene Preiswelten
Bei den Mietpreisen muss besonders genau hingeschaut werden.
Der Hamburger Mietenspiegel 2025 weist eine mittlere Nettokaltmiete von 9,94 Euro pro Quadratmeter aus. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für einen großen Teil des Hamburger Mietwohnungsbestands ab.
Aktuelle Angebotsmieten auf Immobilienportalen liegen dagegen deutlich höher.
Je nach Datenquelle bewegen sich aktuelle Angebotsmieten 2026 grob im Bereich von 13 bis 18 Euro pro Quadratmeter, abhängig davon, ob beispielsweise Bestandsangebote, Neubauten, Wohnungsgrößen und bestimmte Qualitätsmerkmale berücksichtigt werden.
Der Unterschied erklärt sich vor allem dadurch, dass Mietspiegel und Angebotsstatistiken unterschiedliche Dinge messen.
Was sagt der offizielle Hamburger Mietenspiegel?
Der Mietenspiegel ist kein allgemeiner Durchschnitt aller aktuell angebotenen Wohnungen.
Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für bestimmte Wohnungen ab und berücksichtigt unter anderem:
- Baujahr,
- Wohnungsgröße,
- Ausstattung,
- Wohnlage,
- Modernisierungsstand.
Der aktuelle Hamburger Mietenspiegel stammt aus dem Jahr 2025 und gilt auch 2026 als maßgebliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mietenspiegel wird in Hamburg alle zwei Jahre neu erstellt.
Das erklärt, warum eine Immobilienplattform beispielsweise 14 oder 18 Euro pro Quadratmeter als aktuelle Angebotsmiete ausweisen kann, während der amtliche Mietenspiegel einen niedrigeren Wert nennt.
Mietpreise nach Stadtteilen
Eine exakte amtliche Mietpreis-Tabelle für jeden Hamburger Stadtteil gibt es nicht in derselben Form wie eine einfache Marktübersicht für Angebotsmieten.
Für eine grobe Orientierung gilt jedoch:
| Lage | Typisches Mietniveau 2026 |
|---|---|
| HafenCity | häufig 18–25+ €/m² bei hochwertigen Angeboten |
| Rotherbaum/Harvestehude | häufig 18–25+ €/m² |
| Eppendorf/Winterhude | häufig 16–22 €/m² |
| Eimsbüttel/Ottensen/Altona | häufig 15–20 €/m² |
| Barmbek/Wandsbek | häufig 13–18 €/m² |
| Harburg/Bergedorf | häufig 11–16 €/m² |
| günstigere Randlagen | teilweise unter 13 €/m² |
Dabei handelt es sich ausdrücklich um Markt-Richtwerte für Angebotsmieten, nicht um Werte des amtlichen Mietenspiegels. Die tatsächliche zulässige Miete kann insbesondere bei Bestandswohnungen aufgrund der gesetzlichen Regelungen anders ausfallen.
Mietpreisbremse gilt in ganz Hamburg
Für Mieter ist 2026 außerdem die Mietpreisbremse relevant.
Hamburg hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung zum 1. Januar 2026 um weitere vier Jahre verlängert. Sie gilt damit bis zum 31. Dezember 2029 im gesamten Hamburger Stadtgebiet.
Bei vielen Neuvermietungen darf die Miete grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Allerdings gibt es gesetzliche Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Wer wissen möchte, ob eine konkrete Miete zulässig ist, sollte deshalb nicht einfach einen Online-Durchschnittspreis verwenden, sondern den Hamburger Mietenspiegel und die gesetzlichen Ausnahmen prüfen.
Warum sind Immobilien in Hamburg so teuer?
Mehrere Faktoren treffen in Hamburg zusammen.
Begrenztes Angebot
Hamburg wächst langfristig und benötigt zusätzlichen Wohnraum. Gleichzeitig ist die verfügbare Fläche begrenzt.
Hohe Nachfrage
Die Stadt ist ein bedeutender Wirtschafts-, Wissenschafts- und Hochschulstandort. Dadurch bleibt die Nachfrage nach Wohnungen hoch.
Attraktive Wohnlagen
Außenalster, Elbe, Stadtpark, HafenCity und zahlreiche innenstadtnahe Viertel sorgen für eine besonders hohe Zahlungsbereitschaft.
Hohe Baukosten
Neubauwohnungen sind wegen Grundstücks-, Bau-, Finanzierungs- und Planungskosten erheblich teurer als ältere Bestandswohnungen.
Infrastruktur
Eine gute Anbindung an S-Bahn, U-Bahn, Innenstadt, Hafen, Arbeitsplätze und Schulen kann den Immobilienwert erheblich beeinflussen.
Kaufen oder Mieten: Was ist 2026 günstiger?
Die Antwort hängt stark vom Stadtteil und vom individuellen Objekt ab.
Ein hoher Kaufpreis bedeutet nicht automatisch, dass Kaufen langfristig unrentabel ist. Umgekehrt ist eine niedrige monatliche Miete nicht automatisch die günstigere Lösung, wenn sie stark steigt oder eine Immobilie über Jahrzehnte gemietet wird.
Bei einer Kaufentscheidung sollten neben dem Quadratmeterpreis unter anderem berücksichtigt werden:
- Eigenkapital,
- Darlehenszinsen,
- Tilgung,
- Kaufnebenkosten,
- Instandhaltung,
- Hausgeld,
- Grundsteuer,
- mögliche Modernisierungskosten,
- erwartete Haltedauer.
Gerade in Hamburg können die Kaufnebenkosten einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen.
Kaufnebenkosten nicht unterschätzen
Zum Kaufpreis kommen unter anderem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten.
Deshalb sollte beispielsweise eine 500.000-Euro-Wohnung nicht mit einem verfügbaren Budget von exakt 500.000 Euro geplant werden.
Je nach individueller Situation können die Nebenkosten einen zusätzlichen Betrag im hohen fünfstelligen Bereich erreichen.
Immobilienmarktbericht Hamburg 2026: Amtliche Daten
Neben Angebotsdaten privater Immobilienportale existiert eine besonders wichtige Quelle: der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte.
Der Bericht basiert auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen und wertet den Hamburger Immobilienumsatz des Jahres 2025 aus. Damit unterscheidet er sich von Portalen, die hauptsächlich Angebotspreise beobachten.
Für die Bewertung einer konkreten Immobilie sind tatsächliche Transaktionspreise grundsätzlich besonders interessant.
Angebotspreise zeigen dagegen, welchen Preis Verkäufer zunächst verlangen.
Angebotspreis ist nicht gleich Verkaufspreis
Das ist eine der wichtigsten Regeln beim Immobilienvergleich.
Wenn eine Wohnung im Internet für 700.000 Euro angeboten wird, bedeutet das nicht automatisch, dass sie für 700.000 Euro verkauft wird.
Der tatsächliche Kaufpreis kann niedriger oder – bei besonders gefragten Immobilien – auch höher ausfallen.
Der Hamburger Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses ist deshalb eine wichtige Ergänzung zu LBS-, Makler- und Portal-Daten.
Wie entwickeln sich die Preise 2026 weiter?
Der Hamburger Markt befindet sich 2026 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung.
Die LBS-Daten zeigen steigende Preise in praktisch allen wichtigen Wohnimmobiliensegmenten. Besonders deutlich fällt das Plus bei Bestandswohnungen mit 4,0 Prozent aus.
Gleichzeitig ist der Markt weit von den extremen Preissteigerungen der Niedrigzinsphase entfernt.
Für die weitere Entwicklung sind vor allem vier Faktoren entscheidend:
- Bauzinsen
- Wohnungsneubau
- Einkommensentwicklung
- Verfügbarkeit von Wohnraum
Sinkende Finanzierungskosten könnten die Nachfrage weiter beleben. Gleichzeitig begrenzen hohe Baukosten und knappes Bauland das Angebot.
Hamburg 2026: Wo ist Wohnen am teuersten?
Beim Kauf gehören vor allem folgende Lagen zur Hamburger Spitzengruppe:
HafenCity: besonders hohe Preise für moderne Eigentumswohnungen.
Rotherbaum: Spitzenpreise insbesondere bei hochwertigen Neubau- und Luxuswohnungen.
Harvestehude: sehr hohe Preise für Wohnungen und Häuser in Alsterlage.
Eppendorf: starke Nachfrage nach Altbau- und hochwertigen Bestandswohnungen.
Nienstedten: besonders teuer bei hochwertigen Einfamilienhäusern.
Othmarschen und Groß Flottbek: ebenfalls sehr hohe Preise bei Einfamilienhäusern und hochwertigen Wohnungen.
Am anderen Ende der Preisskala finden sich unter anderem Marmstorf, Harburg, Neuenfelde und weitere Randlagen, wobei auch dort die Preise je nach Mikrolage stark variieren.
Fazit: Hamburg bleibt teuer – aber der Markt ist wieder stabiler
Die Immobilienpreise in Hamburg zeigen 2026 ein deutlich stabileres Bild als noch vor wenigen Jahren.
Bei Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche LBS-Wert bei rund 6.278 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen kosten durchschnittlich etwa 8.660 Euro. Bei Häusern liegen die Durchschnittswerte bei etwa 5.139 Euro im Bestand und 5.698 Euro im Neubau.
Gleichzeitig bleibt die Spannweite innerhalb Hamburgs enorm.
Während in Marmstorf eine 80-Quadratmeter-Bestandswohnung laut LBS-Beispiel durchschnittlich rund 245.000 Euro kosten kann, werden in der HafenCity für vergleichbare Wohnungen Preise nahe 1 Million Euro und darüber erreicht.
Bei den Mieten muss zwischen dem amtlichen Mietenspiegel und aktuellen Angebotsmieten unterschieden werden. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 weist eine mittlere Nettokaltmiete von 9,94 Euro pro Quadratmeter aus, während aktuelle Angebotsdaten je nach Quelle und Objekt deutlich höhere Werte zeigen.
Damit bleibt Hamburg 2026 ein hochpreisiger, aber wieder zunehmend stabiler Immobilienmarkt. Wer kaufen oder mieten möchte, sollte deshalb weniger auf einen einzigen Hamburger Durchschnittswert schauen und stattdessen Stadtteil, Mikrolage, Baujahr, Ausstattung und den konkreten Zustand der Immobilie berücksichtigen.
Quellen und weiterführende Informationen
- Hamburg.de: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 – Gutachterausschuss, amtliche Auswertung der Kaufverträge 2025.
- Hamburg.de: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 veröffentlicht
- LBS-Immobilienmarktatlas 2026 – aktuelle Kaufpreise für Hamburg und Umland.
- Hamburg.de: Hamburger Mietenspiegel 2025 – amtliche Vergleichsmieten.
- Hamburg.de: Mietenspiegel 2025 – Durchschnittsmiete
- Hamburg.de: Mietpreisbremse – aktuelle Regelung für Hamburg 2026.